Предварительные договоренности закрепляются предварительным договором купли-продажи. Для обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи используется задаток или аванс.
Закон определяет задаток как сумму денег, передаваемую одной стороной по договору другой в счет предусмотренных договором платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если договор купли-продажи будет не заключен по вине покупателя, то задаток не возвращается. Если же договор не будет заключен по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере.
Аванс – это сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, которая не может быть признана задатком. Например, в силу отсутствия письменного соглашения о задатке. Аванс выдается только в счет оплаты по договору, он не несет обеспечительной и доказательной функции. Если любая из сторон откажется от исполнения договора, аванс возвращается оплатившей стороне независимо от причин отказа и вины, в порядке, предусмотренном ст. 487 Гражданского кодекса РФ.
Поэтому если необходимо закрепить финансово обязательство покупателя по заключению сделки с недвижимостью, то рекомендуем использовать задаток.
Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа определяют сами стороны в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), а не закон. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.